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Doris Fraccalvieri - Mietrecht-Urteile
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Vertragsverhandlungen, Abbruch, Schadensersatz
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Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen abgebrochener Verhandlungen
Im Frühjahr 1999 traten Vermieter und Mietinteressent in Verhandlungen über die Vermietung von Verkaufsräumen ein. Schnell waren sich die Parteien über die wesentlichen Fragen einig, so dass der Vermieter mit den aufwendigen Umbauarbeiten begann, um die Räumlichkeiten in den vom Interessenten gewünschten Zustand zu bringen. Da noch einige Vertragspunkte ungeklärt waren, sah man einvernehmlich zunächst vom Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages ab. Im Herbst 1999 kam es zu Meinungsverschiedenheiten über die Gestaltung der Fassadenwerbung. Der Mieter sprang schließlich von den Verhandlungen ab. Der Vermieter verlangte nun von ihm Schadensersatz in Höhe von ca. 100.000 Euro wegen der nutzlosen Umbaukosten, die er schließlich im Jahr 2001 einklagte.
Ist, wie in derartigen Fällen, ein Mietvertrag noch nicht abgeschlossen, stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche nur dann zu, wenn der Mietinteressent einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, aufgrund dessen der Vermieter sicher mit einem Vertragsschluss rechnen konnte. Ob diese Voraussetzungen in diesem Fall vorlagen, konnte der mit der Sache befasste Bundesgerichtshof letztlich offen lassen. Hierauf kam es nämlich nicht an, weil die Ansprüche des Vermieters in jedem Fall verjährt waren. Auf einen Schadensersatzanspruch wegen Um- und Rückbaukosten ist nämlich die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB analog anzuwenden. Hat in einem solchen Fall der potenzielle Vermieter noch den unmittelbaren Besitz an der Sache, beginnt die Verjährungsfrist bereits ab dem Zeitpunkt zu laufen, an dem die Vertragsverhandlungen der Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben. Dies war hier im Herbst 1999. Da die Klage erst im Jahr 2001 eingereicht wurde, waren die Ansprüche bereits verjährt.
 Urteil des BGH vom 22.02.2006
XII ZR 48/03
RdW 2006, 510
BGHR 2006, 763
 BGH
 XII ZR 48/03
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